[부동산] 전세보증금을 지키기 위한 전세계약 유의사항 체크리스트

최근 뉴스에서 전세사기와 관련된 소식을 자주 접할 수 있습니다. 아무래도 전세계약은 보증금이라는 큰 돈이 오가기 때문에 더 신중할 수 밖에 없는데요. 날이 갈수록 그 기법이 기상천외해져 조심해도 피해자가 되는 경우가 많은 것 같습니다. 그럼에도 전세보증금을 지키기 위해서는 최대한 꼼꼼하게 확인해야겠습니다. 지금부터 전세계약시 유의사항을 알아보도록 하겠습니다.

1. 전세 계약 전 유의사항

 ✅ 무허가・불법건축물 여부 확인

• 전입신고를 할 수 없는 무허가・불법 건축물은 <주택임대차보호법>의 적용을 받지 않기 때문에 보증금 보호가 어려운 경우가 있으므로 주의할 필요가 있습니다.
• 현장 방문확인과 건축물대장열람을 통해 무허가・불법건축물 여부를 반드시 확인하시길 바랍니다.

 ✅ 적정 전세가율 확인

• 매매가가 하락하거나 경매가 진행되는 경우에는 보증금 전액 반환이 어려울 수 있으므로, 계약 전 전세가율을 확인하여 매매가 대비 전세가 비율이 높은 매물은 주의하시기 바랍니다.
• 부동산테크, 국토교통부 실거래가 공개시스템, 중개업소 방문 등을 통해 적정 매매가와 전세가 시세를 확인하시길 바랍니다.

 ✅ 선순위 권리관계 확인

• 나의 전세보증금보다 선순위의 채권이나 보증금이 있는 경우에는 보증금 전액 반환이 어려울 수 있으므로 주의하셔야 합니다.
• 등기부등본의 "을구"를 확인하거나, 다가구 주택의 경우 전입세대 열람내역 및 확정일자 부여현황을 확인하시기 바랍니다.

 ✅ 임대인의 세금 체납여부 확인

• 임대인이 미납한 세금이 있을 경우, 보증금 전액 반환이 어려울 수 있으므로 세금 체납 여부를 미리 확인하시기 바랍니다.
• 국세의 경우 세무서 또는 홈택스, 지방세의 경우 주민센터 또는 위택스에서 임대인의 세금 체납내역을 확인할 수 있습니다.
  - 확인을 위해 임대인의 동의가 필요합니다.

2. 전세 계약 체결시 유의사항

 ✅ 임대인(대리인)의 신분 확인

• 임대인 본인이나 임대인의 위임을 받은 대리인과 계약을 체결해야 유효하게 계약이 성립됩니다,
• 따라서, 임대인 혹은 임대인의 위임을 받은 대리인 본인인지 아래의 사항들을 확인할 필요가 있습니다.
  - 등기부등본상 임대인이 계약당사자인지 확인
  - 임대인의 신분증 확인
  - 대리인의 경우 위임장과 인감증명서 등을 확인
• 보증금을 입금할 때에도 임대인 또는 대리인 명의의 계좌인지 확인 후 이체하시기 바랍니다.

 ✅ 공인중개사 정상 영업 여부 확인

• 미등록 및 업무정지중인 중개업소에서 계약을 체결하는 경우에는 중개사고 발생에 대한 보상을 받을 수 없습니다.
• 국가공간정보포털 또는 한국공인중개사협회 등에서 등록여부와 정상영업여부를 확인하시기 바랍니다.

 ✅ 주택임대차표준계약서 사용

• 주택임대차표준계약서를 사용하는 경우에는 임대인의 미납세금여부, 확정일자 부여현황 등의 정보를 확인할 수 있어 추후 계약 관련 분쟁을 예방할 수 있습니다.
• 국토교통부 부동산거래관리시스템에서 주택임대차표준계약서를 다운받아 사용할 수 있습니다.

주택임대차 표준계약서(개정).hwp

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3. 전세 계약 체결 후 유의사항

 ✅ 주택임대차 신고

• 주택임대차 신고는 <부동산거래신고법> 제6조의2에 따른 의무 사항으로, 계약 체결 후 30일 이내에 계약내용을 신고하여야 합니다.
• 계약서를 첨부한 임대차 신고 시 확정일자가 자동으로 부여되어 보증금 보호에 유리합니다.
• 주택임대차 신고는 주민센터 방문신고 또는 부동산거래관리시스템에서 온라인으로 신고할 수 있습니다.

 ✅ 잔금 지급 시 권리관계 변동 확인

• 계약 체결 이후 등기부등본상 근저당권 설정 등의 변동사항이 없는지 확인하여야 합니다. 
• 잔금 지급 전, 이사갈 집이 비어있거나 기존 세입자가 전출 준비가 되어 있는지 확인하여야 합니다.
• 등기부등본(을구) 확인 후 임대인 또는 대리인 명의의 계좌로 잔금을 입금합니다.

 ✅ 이사 후 전입신고

• <주민등록법>제11조에 따라 전입 후 14일 이내에 전입신고를 하여야 합니다. 
• 전입신고 익일(다음날)에 대항력이 발생합니다.
• 전입신고는 주민센터 방문신고 또는 정부24 사이트에서 온라인으로 신고합니다.

 ✅ 전세보증금 반환보증 가입

• 전세보증금 반환 관련 사고 발생 시, 보증회사에서 보증금 반환을 대신하여 책임집니다.
• 보증보험 가입은 보증기관(주택도시보증공사HUG, 한국주택금융공사HF, SGI서울보증 등)에 문의하시기 바랍니다.

 

 

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